访谈对象：金运长江一号【业主社区】项目副总经理

访谈时间：2012年3月9日

访谈地点：长江一号【业主社区】售楼处

前言：与陈总约访的时间定一个春日的午后，阴霾多日的港城天空终于放晴，太阳将大地镀上一层金，阳光暖暖的，使得午后的时光细长而悠扬。距约访时间尚有一个小时，我们还在车上用目光翻山越岭，长江一号【业主社区】售楼处已来电通知：陈总已经在售楼处等候多时啦。上海人的守时精神可见一斑。

与陈总见过几次面，之前对陈总的印象是“帅气、年轻、不善言辞”，然而，一如空气已被这阳光染色，印象或许早已被印象染色，访谈当天，陈总缜密的逻辑、渊博的学识、健谈的口才，让笔者重新认识了眼前的这位年轻而儒雅的陈总。到达售楼处后，我们先表达了让陈总久等的歉意，陈总忙摆手，说：“哪里的话，早点来是为了好早点准备”，然后微笑，微笑像一笔水墨画勾勒在宣纸上，晕开了这次访谈。

存准率下调并不是房地产市场春天到来的决定因素

在谈到“2月24日，央行第三次下调存款准备金率0.5%对楼市影响”的时候，陈总说，有一点是要值得大家注意的，这几次央行的存款准备金利率下调，并不是只针对房地产行业的举动，而是中央政府针对这几年并不太景气的中国经济，祭出的一招货币政策。譬如这次存准率下调“挤”出的4000亿人民币，并不是全给给房地产行业，当然了，或多或少会有一部分流入房地产行业，但是现阶段的银行在放贷的时候，一定会去控制和把关。“我更倾向于把这几次调存准率看做是一种态势”陈总说。就像股市一样，谁也不能肯定现在调控到底了，要反弹了，因为你永远不知道哪里是底，哪里是顶。说到这里，陈总举了一个很好的例子：如果说人生就是阶段性的调整，那么楼市同样也是一个不断变化的过程。中央政府一直在强调不放松调控，但是连续几次的存准率下调，实际上是一个好的态势，也可以说，是为楼市的复苏做一个铺垫。

笔者接着问陈总，是否认为目前房地产已经复苏了？陈总意味深长地援而改了雪莱《西风颂》里的经典诗句，“冬天已经过去，春天还会远吗？”对此，陈总解释说，节后很明显的感觉是楼市不再那么寒冷了，从公司在南通项目的销售成绩看，销量有明显的增长。笔者表示认同，因为从最近几周的港城成交量看，较节前，也有不小幅度的增长（详见连房研究二月月报）。那么这是否就表示楼市开始复苏？陈总说，现在谈复苏还为之过早，冬天已经过去，并不就表明春天立马就到来，中央政府一再重申坚持调控，地方政府耐不住寂寞要打擦边球，结果都被中央政府及时制止，这也可以说明现在还不是复苏的时候。

市场在走向规范化，迈向春天的步伐是有节奏的

笔者接着问，节后销量明显上涨，难道不是复苏的表现吗？陈总笑答，不能单纯以销量看市场。细究节后销量增长，你会发现是由很多原因致使的，你会看到最近市场上，各家楼盘的促销很给力，有的变相降价，这些都导致了节后销量上涨，当然年前一直被打压的刚性需求在节后买房，也占一大部分。就像刚才说的，有态势便好，有态势就能让房地产商们松口气。

谈到刚需以及态势，笔者发问，记得牛刀说过，开发商都是好了伤疤忘了疼的，有好态势是否会让开发商把房价报复性提高？因为我们知道，房地产开发商的开发成本，包括金融成本、风险成本都很高，报复性提高房价不是没有这个可能性的。听罢，陈总哈哈大笑，说，是啊，在2009年，的的确确就有很多开发商这么干了，三天一小涨，五天一大涨，没事涨价玩。但是，我个人觉得这次不太可能。为什么？国家新的房价政策，规定房价必须备案，半年一次审核，国家不让你涨，你开发商想涨都涨不起来。所以说这次调控虽然是猛药，但是的确是起到了很好的效果，可以说是把市场推向规范化了。

陈总接着说，你看09年底房地产比较疯狂的时候，那会儿几乎家家开发商量价齐涨，市场好不热闹！国家刚刚调控的时候，买房者停止了疯狂抢购，于是量停价涨，然后是量跌价涨，这时候开发商扛不住了，停止涨价，于是量跌价停，慢慢地，开发商发现，即便降价，房子还是卖不下去，最终变成了量价齐跌，于是冬天理所当然地来了。如果一直这样下去，房地产市场没得赚，这根柱子就会倒下，那么国家会允许这根经济支柱倒下吗？当然不会，但是房价太高，买房老百姓又不乐意，所以让楼市回归到正常轨道，这才是调控的真正目的。既然冬天是这么到来的，那么迈向春天的步伐，也应该踩着这样的节奏：量价齐跌→量停价涨→量涨价跌→量涨价停→量价齐涨。当然，量价齐涨也会在理性范围内的。

年轻而儒雅的陈琪先生

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春天在哪里？春天在那下半年和明年里

笔者接着问，那么，陈总觉得楼市春天究竟在什么时候？陈总说，这主要看中央政府的态度了，但是我估计不远了。目前整个中国经济不景气已经成为不争的事实，几次下调存准率还不够，我预计马上就要降息，估计五月份就要降。降息是为了促进投资、繁荣经济，这将会是房地产市场的一大利好，方便开发商贷款开发，更利于购房者贷款买房。

“我更看好下半年的楼市，对于更加规范化的2012年下半年市场、2013年市场，我表示我很期待！对于想做好产品的开发商而言，规范化的市场正是我们想要的。”说这两句话的时候，陈总斩钉截铁。走笔至此，身处在这个行业的笔者不禁感慨万千：不规范的市场，不但损害购房者利益，对于真正想做好这个产业的开发商来说，也是危害巨大的。在市场好的时候，有的开发商肆意涨价，老百姓苦不堪言，市场不好的时候，又随意大幅度降价，扰乱秩序，导致整个房地产产业的混乱。我们的确是需要一个规范的房地产市场了。想至此，笔者搁笔问陈总，如何看待港城市场上一些楼盘的降价现象，是否说明市场的暴利，因为我们会想，开发商一般不会低于成本价销售，既然你现在能降到这个价格，为什么之前却那么贵？陈总拿起笔，在纸上一边画，一边说，这个要分情况看，以连云港市场举例：大企业是为了全局性的统筹，他在连云港降价促销回流资金，也许是用做其他，以转嫁风险，你想，现在房价降了，土地价格也会降，把资金回笼后，再购买土地，其实一样的。但是那些小企业的降价，则可能带来巨大危害，其实有前车之鉴的，08年有些开发商先是跳水降价，圈到钱后跑路，这样一来就害苦了购房者。也就是说，购房者在选房时，一定要对开发商的信誉度先考察好，长江一号【业主社区】的开发商是中外运长航集团，是国企，所以在这一点上是绝对有保障的。

不妨看成是购房者的春天

购房者应该什么时候买房？笔者抛出这个问题后，陈总思索一番，这个答案可能许多楼市专家都给出过。我觉得，对于真正想买房子去住的人来说，不用去考虑太多，钱够了，房子挑合适了，就可以买了。而我想对那些观望着的刚需购房们者说，现在是楼市春天前夕，各家促销、打折、活动那么多，而连云港不像北京上海等一二线城市，房价泡沫其实已经非常少。所以，不妨把现在看做是购房的春天。“你看”，说着，陈总笑指窗外阳光满地的工地现场，“毕竟现在就是春天啊。”

长江一号【业主社区】将推出多栋楼“迎春”

在3月初的项目推介会上，我们已经见识到了中外运长航集团的实力，并且了解了长江一号【业主社区】项目，那么面对今年可谓纷繁复杂的市场环境，长江一号【业主社区】将有什么样的推盘计划呢？陈总透露，今年项目预计将推出多栋楼，3号楼预计下个月开盘，今年七、八月份将推出1号楼，预计年底推出5号楼，“当然，”陈总最后说到，“最终推盘还是要看市场”。

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项目副总经理陈琪先生