明智选择 理性购房

——同科投资集团董事长杨波先生访谈

杨波：同科投资集团董事长；安徽省房地产商会常务副会长；江苏省房地产商会副会长；连云港市企业家协会副会长；连云港市房地产协会副会长；连云港市工商联合会常委；连云港市政协委员；连云港市2011年五-一劳动奖章获得者。

杨波：非常不好意思！这是个老生常谈的问题，站在国家宏观产业经济的层面，当它发现一个产业的发展已经偏离了正常的轨道时，都会出台相关的政策给予引导，并使之回归正轨，就象卫星发射，当你发现它“出轨”时，必须及时地通过各种技术手段，进行调节，否则任其发展，“出轨”时间越长，“出轨”距离越大，积重难返，它终将消失在茫茫的太空中，自生自灭。

作为房地产业也不例外，当其发展到一定阶段，出现“鱼龙混杂”，乱象从生的现象时，国家出于抑制通胀，保障民生，维持安定，规范行业行为等方面考虑，出台相关调控政策，这也在情理之中。事实上，房地产业作为国家的支柱产业，具有经济支柱和关系民生的两大属性，于国于民，都是紧密相关的，所以，国家出台相关调控政策，目的并不是要让房地产业一蹶不振，而是为了这个产业能更长久、更稳定、更健康地发展，使国家、开发企业、消费者达到一个共赢的良好局面。当然，由于中国资源匮乏，各地区的具体情况都不一样，本轮房地产行业调控，应该是史上最严厉的一次，效果已经逐渐显现，但离中央政府要求——让房价回归合理水平，看似还不够。一、二线城市需要更进一步破泡沫，一些三线城市还需要挤一挤虚高。待时机成熟后（保障房、公租房、廉租房，成为政府针对国民中、低收入阶层一项重要福利制度，并且进行了有效供给，剩下的，商品房实行市场化），像行政性的政策，如限购、限贷等手段，会逐渐退出，让我国房地产业像其他行业一样完全市场化稳健发展。

笔者：纵观中国房地产的发展历程，也曾有过多次调控，您作为其中的亲身经历者，也积累了很多的思考和经验，您认为开发企业作为房地产的主角，应如何应对目前的行业态势？

杨波：达尔文曾在生物进化论中提出了著名的“适者生存”的理论，他虽然是站在生物学的角度揭示了生物进化的客观规律，但这理论同样适用于经济领域。在一个共同的宏观大背景下，我们无法改变政策，那么我们就必须努力改变自己。2008年的房地产业状况，整个行业迎来了共同的冬天，在这个过程中，有许多开发商消失了，但也有更多的开发商抓住了机遇，并打开了崭新的发展空间，像保利、万达、星河湾、龙湖等一线品牌开发商都是如此，综合分析他们的应对措施，除了常规的控制开发节奏，控制财务成本等手段外，他们都有一个共同点，那就是：坚持做好产品品质。这一点非常关键。如果说“适者生存”是进化论的至理名言，那么“做好品质”就是房地产业生存和发展的金科玉律。

面对困难时期，许多开发企业首先想到的是在产品品质上做减法，以减少成本的投入，最终的结果是在损害消费者利益的同时，也让自己的发展之路走到了尽头。
现在大家都在谈房地产品牌建设，似乎盖了几栋楼，打打广告就成了一个“品牌公司”，其实一个“地产品牌”是时间、数量、品质的综合体，而品质又是这个综合体的核心内容，如果你只有数量而没有质量，只有知晓度而没有美誉度，那么一个品牌的建立就没有了坚实的基础。所以，我认为，作为一个开发企业，不管身处顺境还是逆境，都应该坚持品质优先的理念，以品质论道，以品质应对，才能立于不败之地，才能走得更远。在目前，我们一定要坚信：困难是暂时的；沉着应对前进中困难，更要学会在困难中前进。中国经济没有问题，连云港未来经济十分看好！
 笔者：杨董，我曾多次采访过您，给我一个深刻的印象是您对产品的品质有着根深蒂固的坚持，现在市场上也有众多的项目，诉求着自己的品质，那么您对“品质”这个内涵是怎样理解的呢？          

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杨波：“品质”二字，讲多了，听多了，大家都觉得只是个虚词，看不见，摸不着。我认为“品质”应包含两个方面的内涵，首先是，品质不是在嘴上说纸上写的东西，而一定是真真切切做出来的产品，包括设计、材质、工艺等；第二，品质应当是综合性的，全方位的，而不仅仅是某一个方面的优越，包括规划、单体、户型、园林、配套、选材、风格、学区、物业服务等许多方面，如果一个项目只有一个方面做得好，那仅是一个卖点，根本称不上综合品质。

随着房地产业的高速发展，以及消费者的要求不断提高，如果一个项目仅靠一两个卖点，已经很难打动消费者。

我们可以看到，现在许多项目大量宣传学区房卖点，而对项目本身所该有的品质却提及甚少。其实，这些资源是外部条件，是这个区域里的项目所共有的，如果仅靠这些外衣来包裹项目本身的平庸品质，那是经不起市场检验的。比如，去年初开始，港城兴起一股“学区房热”，凡是靠上所谓学区的楼盘，价格就会大幅度地上涨，而且应者云集，可是时至今日，消费者也渐渐成熟了，仅靠一个学区概念，消费者已经不买账了，毕竟房屋作为一个家，是用来居住的，它承载着居者太多的生活梦想，绝不是靠某一个概念炒作就能解决生活中所有问题，更何况学区房又不是只属一个小区。这一点我希望同行们要有足够的思想认识，如果仍然依靠一些概念来忽悠消费者，而且不断地放大概念的效果，并借此来提高项目的销售价格，谋取不正当利益（投入——回报，天经地义，如果没有投入，靠绑架政府公共资源追逐不属于你的利益），那后果将会十分令人担忧！其实，新浦新区个别楼盘，因此，已经收获了这一苦果。

笔者：听您这么一说，我对品质的内涵有了更多更深的理解，我记得您一回到港城，就提出了“品质地产”的定位，请问一个开发企业，要具备哪些条件，才能打造出一个全方位都很优越的综合性高品质的楼盘？

杨波：我觉得，连云港市区多年来房地产项目开发太缺乏品质，更谈不上高品质。与周边城市盐城、淮安、宿迁、徐州存在较大差距，与一、二线城市差距就更大了，甚至还不如我们下面有的县城。基于我市房地产行业状况，我们有一种责任感和使命感为推动连云港市房地产行业进入品质化时代，做一点贡献。开发高品质楼盘，至少要有三个层面综合条件，缺一不可。

第一，作为一个开发企业的决策者，想不想做？他是不是一开始就有“居者优其屋”的开发理念，如果没有，那一切所谓的品质就无从谈起。

第二，他能不能做？这涉及到一个公司的能力问题，一个高品质的楼盘，需要一个视野广阔而且经验丰富的执行团队，这个团队得清楚一个高品质的楼盘应该是什么样的，一个高品质的生活具备哪些因素，他必须有很明确的标准，然后才会按照这个标准开展各方面的工作，并在行进过程中不断地再提升，再完善。如果没有这样的一个团队，你就是有再多的钱，也做不出精品来。我很难想象，一个从事玻璃制品的工人，能雕琢出精美的钻石。

第三，舍不舍得做？这个涉及到开发企业自身的利益问题，做品质、造精品，这需要不折不扣的大投入，一个立面外墙，你是用每平方米60元的涂料，还是用每平方米900元的干挂花岗岩？你是采用一个工人一天完成一道施工工艺，还是采用5个工人用10天时间来完成这道工艺？凡是种种，都将大大提高建造的成本，到此关键时候，许多开发企业便算起了经济账，不久就打起了退堂鼓。

所以，要想造就一处高品质的楼盘，就应该像对待自己的孩子一样，要有好的教育理念，接受优质的教育，舍得投入，才能培养出一个全面素质都优异的人才。

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笔者：作为消费者，买一套房不容易，要想买到一处综合品质高的楼盘更不容易，作为业内专家，港城高品质楼盘标杆，您对消费者购房有什么建议？

杨波：我是一个开发者，同时我也是一个生活者。专家谈不上，标杆更不敢当，只不过有一定代表性。对开发企业来说，他可能建造10000套房子，而对于购房者来说，他仅购买其中一套，也就是说，如果有一套房子出现问题，对开发企业来说，只是其中的万分之一，而对购房者来说，却是100%。将心比心，消费者花几十万，乃至上百万购买一套房子，甚至一生仅此一次，所以，消费者在购房时一定要：明智选择，理性购买。要多看少动，广泛比较并充分听取亲朋好友的意见。不要受概念炒作的误导，要少听多看，不要在乎开发企业是怎么说的，重要看开发企业是怎么做的。目前房地产形势严峻，开发企业之间出现无序竞争，不正当竞争很正常。关键要有自己独立的考察和判断，选择适合自己、性价比较好的房子。要像找爱人一样，深入了解，寻找到一个各方面综合素质都优秀的终生伴侣，过上幸福的生活。

笔者：的确，现在的购房者也越来越成熟了。在购房时也越来越谨慎，尤其是现阶段，大家对房价的预期非常的敏感。您能不能谈谈港城房价的未来走向？

杨波：这可是个大题目，今年7月份我曾经谈了这方面的问题，我就不再重复了。的确，也不是几句话就能讲透的。首先，就目前港城的整个房价水平来看，并无泡沫可言，不可否认，个别楼盘存在虚高，这从周边各个城市对比即可看出。第二，就目前开发商的投资收益来看，并无暴利之说。随着消费者要求越来越高，楼盘的品质也在不断提升，各方面的投入成本也在增加。看似每年房价都在涨，但是由于土地成本、建安成本和人力成本也逐年增加，所以，房价升了，其实开发企业的利润并无太多增加。第三，从物价指数来看，今年已经达到了5%—6%，也就是说，一个楼盘只要它不涨价，针对货币的购买力来说，就相当于跌了5%-6%。第四，从目前港城的居民家庭收入来看，其收入与房价比也处于合理的水平。第五，从城镇化的进程来看，目前港城尚处于起步发展阶段，未来会有更多的人进入城市安家置业。第六，土地是不可再生的资源，用一处就少一处，尤其好的地段，只会越来越稀缺。我们知道，凡是不可再生的资源性产品，从长线来看，其价值都有一个稳步上升的趋势。

所以，我觉得港城的未来房价，总体上是一个稳中趋升的格局。当然，在国家宏观调控的特殊阶段，房价会有局部的微调和盘整，但这个并不影响长期趋势向上的惯性运行特征。为此，我们一定要明白中国目前房地产处于低迷期，是怎么来的？是在中央政府掌控下，通过政策调控产生的。并非市场供求关系真实反映，一定不会无度低迷下去，或者要让这个行业毁了。与2008年全球金融危机时对房地产行业的影响，完全本质不同。前者是人为的，可控的；后者是被动的，不可控的。

同时，房地产作为不动产，它既有使用功能，同时，拥有保值升值的功能。一套高品质的房产，就是家庭的一份优质资产，即使是在一些极端的调控背景下，也具有极强的稳定性和抗跌性。在一、二线城市的一些高品质楼盘已经呈现出这种特性，所以，对于广大购房者，我还是那句话：明智选择，理性购买。

笔者：今天听了杨董的这番论述，受益匪浅，我以后买房，一定还要来请教杨董。再次感谢您在百忙中抽出时间接受专访，谢谢！

杨波：仁者见仁，智者见智，一家之言，且当闲聊。