编者按：又是一年年中时，2013年已经过半。这半年里，全国楼市在一片“调控”声中告一段落；这半年里，关于楼市调控的声音从未停止；这半年里，任志强预测房价大涨与经济学者约赌；北京市委常委、副市长喊话“政府还有手段”、温总理“调控十年”最后的延续新国五条高调出台……

但事实上是，在常态化的楼市调控背景下，全国多地的楼盘销售依旧如火如荼，房价依如任志强所预测的那样继续上涨，新国五条出台后各地方细则“雷声大雨点小”，甚至一些城市至今悬而未决……

据一组数据显示，2013上半年港城楼市风起云涌，成交、房价、政策、土地、房企等各个方面都为港城楼市跳动着最火热的脉搏。那么，在接下来的下半年，港城楼市能否延续上半年的火热？房价是否继续上涨？开发商营销计划如何？购房者将如何选房？0518房产网将通过邀请知名房企负责人、资深业内房产人士参加本网高端人物访谈，为您把脉下半年的市场动向！

访谈嘉宾：项目销售部王晓利部长

访谈单位：港汇·凤凰名都 

责任编辑：董舒敏

笔者：您好，王部长，欢迎您参加本网独家策划的“2013年楼市半年谈”高端访谈活动，借此机会我们将向您咨询以下几个问题：据连房研究统计数据显示，2013年上半年全市共成交商品房26401套、成交面积约2838582平方米，与去年同期相比出现了大幅度的增长，房价也是如此。对于这一量价齐涨的结果让人侧目，那么究竟是哪些原因促成了上半年的火热成交事实？

王部长：作为市场好坏的晴雨表，楼盘开盘的表现成为各方窥探市场的窗口。上半年楼盘喜人的开盘表现，折射出市场态势的火热。同样，也正是因为市场形势好，才促成了楼盘业绩喜人和成交的攀升。一方面是因为市场热，另一方面是不同企业采取的策略不同。市场好、需求大是诱发楼盘成交火热的原因，但企业自身的策略不能忽视。前者有着强大的品牌基础和追随人群。而后者在多年的经营后品牌也得以有效巩固。加上长时间的蓄客，大体量推盘市场表现上佳。而反观另外一些房企，却需要采取少量多推的策略，一方面制造饥饿感促进销售，另一方面达到价格上涨和利润增加的企业目标。除了本地一些房企外，主要还是一些新进房企和新盘。这些企业和楼盘处于销售前期，本地的品牌效应尚未完全建立，需要逐步培育，而对于政策的作用导致策略分化，其实限购执行这么久了，其对开发商的策略影响逐步在消化。

新国五条的出台符合基本预期，该政策主要是对之前调控政策的重申和强调，也奠定了今年的楼市调控基调。在中央经济工作会议上，国家新领导层确认城镇化是未来中国首选经济政策。城镇化将是“新黄金十年”经济发展的最大的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的收益。城镇化发展是必然的趋势，对整个区域内的行业经济拉动都起着至关重要的作用。这无疑也为房地产市场注入活力，把握好这一机遇将会是房企扩张的重要引擎。

笔者：据了解，在今年上半年，港城公积金住房贷款政策有所调整，贷款门槛有所增加，对于这一新政策的出台实施，对于整个市场销售会带来什么样的影响？

王部长：这些政策调整，都是在严格执行房地产市场调控政策的大背景下，坚持差别化信贷政策的手段。此举在于满足刚性购房需求，与当前房地产调控政策保持方向一致。对于一些项目来讲，港城公积金政策的调整还是有一定影响的，特别三套房停贷这一政策。虽然凤凰名都项目还未开盘，但从其他项目了解到，在调整前，购房者中有的是采用公积金贷款，而调整后仅有2、3套是用公积金贷款购买，缩水很多，抑制了很多想买三套房的改善性购房者。现在，公积金已成为许多购房者特别是刚需的主要信贷渠道，在公积金政策收紧的影响下，一些购房者也会被迫放弃买房计划。

笔者：如今，日历已经翻到了下半年，那么，对于今年上半年量价齐涨的火热局面港城楼市还能持续多久？经过半年的量价突进，下半年的销量是否会呈现疲态？房价还会继续上涨吗？

王部长：随着住房政策的完善，居民住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求 ；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；前期高投资带来的存量还需要时间消化。中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国人多地少的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。在3月份“新国五条”效用并不显著的情况下，中央政府或将再出台新一轮的调控措施，房价未来走势或将趋于稳定。

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笔者：近期，关于银行闹钱荒的现象成为市场热议，那么对于我们项目自身以及整个市场而言，会因此受到什么影响吗？

王部长：众所周知，房地产是一个需要大资金投入行业，我们从造成银行间资金紧缺的根本原因看，一方面是国际资本的撤回，更重要的一方面是银行自己的问题。数据显示，6月1日至9日，工农中建四大行贷款发放量总计2170亿元，已超过四大行5月份整体信贷投放量，也远超四大行去年6月份整体信贷投放量。同时，商业银行包括国有大行，在上海银行间资金拆借市场以外的基层银行间相互拆借爆棚，相互倒腾资金牟利，给银行间资金链条断裂早就埋下了隐患。

而从目前市场上来看，资金根本没有进入实体经济、实体企业，而是在银行间、资金市场里空转倒腾套利。没有足够多的资金投入会在很大程度上阻碍楼市的发展，影响房地产行业的发展。此次金融机构的资金紧张，必将会增加中小企业借贷成本，而影响最大的或许要数房地产业了。至于钱荒对楼市的影响到底几何，还需要时间的检验。

“钱荒”使房地产市场出现两种局面：一种是资金实力强的开发商和资源稀缺的高端项目楼盘价格难以下降；另一种是资金实力较弱、项目位于供应较集中的区域的开发商会因为资金链压力加大而降价促销。预计今年下半年开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力，资金链压力将明显增大。购房者若是想出手，可借机选择优惠楼盘“抄底”。

笔者：据了解，项目预售证已经拿到了，请问，王部长开盘时间定了吗？首次开盘的具体信息能否简单介绍一下？

王部长：首期开盘6、9号楼预售许可证7月初就拿到了，我们项目首期开盘内部认购活动将在7月20日文化艺术中心隆重举行。现在提前接受来访登记，并且办理内部认购手续。首期推出住宅344套，大约3.5万平方米，建筑面积在86-139㎡五种户型，主打两室两厅、三室两厅。各种户型都非常适合刚需、改善以及学区房。本次认购活动期间还有多重优惠活动。

笔者：对于购房者来说买房最关心的莫过于价格和优惠，请问，开盘价格定了吗？购房会有哪些优惠呢？

王部长：这个问题是购房者共同的心声，也是购房者在认购前必须确定的重要因素。所以，我们公司本作与市场接轨、与购房者的心声贴近， 其实价格和价值是现象和本质的区别，对于购房者表面看到的是价格，而对于准业主来说，本质才是最重要，一个楼盘的价格以及地段、自身的整体配套来决定这个楼盘的发展趋势，所以首期开盘均价大约在优惠后6700元/㎡以下。开盘三重礼1、到访礼： 2、签约礼： 3、推荐礼： 还有付款方式优惠以及VIP贵宾银卡客户优惠等。

笔者：港汇·凤凰名都【业主社区】项目让众多港城市民期待了很久，是什么原因吸引了大家目光？能否请王部长为我们介绍一下港汇.凤凰名都优势和项目详情？

王部长：“凤凰名都是港汇置业精心打造的一个“生活品质，公园品味，学区品牌”的标杆住区。“凤凰名都沾天地之灵，携山水之势、拥人文之脉、创地标之奇，是城市方向新海新区的人居典范。凤凰名都定位于高品质人文住宅，总建筑面积26万平米，由10栋高层组成，6、9号楼的主力户型是86-139平米的精致两房和舒适三房，为了营造更好的居住环境，我们港汇置业特地邀请澳大利亚BBC景观设计机构担纲凤凰名都的景观设计，中央景观区足足有60个篮球场那么大，未来的小区内，小桥流水，步移景异，楼在景中，人在画中，更值得一提的是，新海实验中学新海新区分校就在凤凰名都的家门口，教育部门主管的著名幼教机构六一幼儿园就在小区内，五星级新海高中以及市教育局直属的苍梧小学就在不远处，如此罕见的一站式优质教育资源，真是地地道道让人羡慕的全能学区房，我们坚信，凤凰名都敬献给客户的是：名校零距离，优居好生活；品质生活，一步到位！