大家好，我是卢俊，我拖着疲惫的身躯但是一定要和大家聊一件很重要的事情

就是前两天，估计不少朋友都和我说上海四所大学（交大复旦同济华师大）应届毕业后可以直接落户的事情

这个事情弄得我都想回学校再读个书什么的，毕竟上海户口对于好多人来说都是太梦寐以求的身份认证了

这个城市甚少有特别大的新闻，但是扎根在这里的人都会想要永久停留在这里

但是消息归消息，其实政策还是需要去解读的

细则也可以看到，对于应届毕业生，落户标准还是72分，72分除了学校和学历有对应的要求之外，大概率还会要求在校成绩需要进入前25%，不然分值很难达到

所以这么一算，在上海这四所毕业的外地生，且成绩进入25%的，本来就删选出一部分了，所以整个数量目前来看依然是可控的，不会说随便读个书就能让你落户什么的

当然如果你读到硕士博士，或者是本科重点专业，那么落户的概率也会大了很多

信号归信号

但是信号背后深层次的原因还是我想和大家来聊的，特别是为什么在此时此刻，选择2020年的9月底做这件事，还是挺耐人寻味的

好了，我洗好澡了，脑子清醒了，和大家说说哈

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首先说说背景

不知道各位是否记得，这一次的四所高校之前，2018年上海就宣布过，北大清华的毕业生可以在上海落户

其实对于上海来说，围绕着人才落户的渠道一直开着。这一次政策本质意义上将这样的信号公开化也透明化，鼓励更多的年轻人落户上海

这就是上海的节奏，其他城市的抢人大战都打的火热，上海一直围绕着自己的节奏。

这一次的上海四所高校的确定，其实本质上也确定了，之前用北大清华作为试点，围绕着人才为主的落户激励政策是有效的

且是上海希望看到的

所以未来肉眼可见的，针对于外来人口，户籍的政策倾斜会越来越集中在学历和院校方面，这也是为什么我一直鼓励身边的朋友尽量给小孩更好的教育，特别是理科类的学历，上海这个城市正在用极大的努力在吸纳这一群的新鲜血液

至于为什么

首先关于这个城市的老龄化我就不用多说了

数据来自丁祖昱评楼市

大家都知道。但是现在需要强调的，哪怕有常驻人口的稀释和补充，上海依然不希望自己的户籍人口太过于老龄化

围绕着应届毕业生的政策，本质上也是围绕着年轻人

第二，也很重要，就是这几年上海已经追上了互联网发展的半个身位

大概在五年前，行业内一直在讨论上海为什么没有互联网基因，上海为什么没有出现一个阿里巴巴，现在来看看这已经完全不是问题

在互联网2.0的时代里，上海孵化出了拼多多，B站也在这个时候突出重围，社交和电商领域上海都拥有了一个席位

加上携程和大众点评这样的古典互联网企业，上海整个行业的互联网氛围已经形成了

以及华为搬移过来一大部分科研智造的总部落户青浦，特斯拉把自己的超级工厂放到了临港，在工业互联网这个赛道里，上海也同样走在前列

所以这就是这个城市的魅力，当大家都在感慨合肥投资策略真厉害，杭州互联网颠覆的彻底，深圳创业文化真浓，上海不声不响的就开辟出属于自己的赛道

所以此时的上海也真的需要足够的人才来为支撑未来的发展

很多人看到的是对应届毕业生落户的宽松，其实针对于很多大型的互联网企业或者重要产业，其实每家企业都能争取到额度可观的落户名额，用来稳定核心团队的发展

所以只要你进入到这个赛道里，在上海落户真的没想象中那么难

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还有一个微妙的时间点

我们看到这两年开始针对定向人群的抢人落户，但不知道各位是否记得大概三年前，也就是2017年的上海拆专业市场的现象

从2017年开始，上海大量的专业市场以及各种下游产业都开始被拆除和转移

当时的政策力度可以说非常非常大了

然后同步的，在上海的近郊，兴建起了安亭、松江、金山等高铁站点，大家有没有想过我们都有虹桥火车站和上海站了，这些站点是干嘛用的

大家可以想一下这里面的节奏

其实就是把这些产业和对应的人口转移到周边城市，然后用这几个远郊的高铁站点串联和那些城市的联系

包括2019年开启的C字头打头的城际铁路，也在风风火火的开启

这件事一直到现在都还在做，前几天我去安亭看旭辉公元这个项目的时候，和操盘手聊天

之前汽车城的支柱产业关于企业制造的环节都开始外迁，这个节奏在长三角一体化的大逻辑下依然会构成未来五年的主旋律

这样的拆产业从城市的角度可以理解为城市升级和扩容，从人群的角度来说，就是人口结构的转换

这是上海转型必须要经历的一步，最近我看到这么多抢人的信号，背后其实也表达出其实这样的人口结构的转换其实是成功的

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所以你看透了上海的发展趋势以及转换的逻辑，你大概就知道我们是不是符合上海发展所需要的人才以及可以扎根的方向

当然，大家更加关心的就是，这本质上对上海楼市会产生什么样积极的影响么

首先需要承认，当政策具体执行力度不知道的时候，我们还没办法窥视出可以辐射多少的人数，但是对于上海楼市来说最重要的一个影响

就是激活刚需

是的，激活刚需

不要觉得意外，上海楼市其实在这三年时间里已经没多少刚需了

这其实都是从人群结构导致的，如今的上海购买力人群中，外地人群都需要符合结婚+五年连续工作作为前提，所以对于可以在上海买房的外来人来说，拿到房票的那一刻已经是家庭改善需求释放的那一刻

而对于上海年轻购买人群来说，他们最大的不同就是他们赶上了父母老破小的置换以及上海旧城改造的红利，所以他们进入楼市的第一天就是拥有充沛购买力的

再加上地方联姻推动的两套换一套的逻辑，上海年轻人哪怕是第一次买房，也是改善型住房

所以一手房市场的操盘手一定都知道，如今在售楼处里，第一次买房的人已经很少很少了。上海中环内的疯抢和郊环附近的遇冷反差也正说明了这个现实

我有个大致的判断，如今上海楼市刚需和改善的比例差不多3:7，且很大一部分刚需都释放到了二手房领域

如果这个趋势不调整，未来上海的改善比例会越来越大，看看今年的土地出让，北外滩就有多少块了，而商品房项目从下个月开始，从弘久·新弘北外滩开始就会持续有供应

中环内的供应起量会非常的明显

而抢人大战之后的上海，这方面的因素可以得到很好的改善，刚需比例会上升，市场上更多300万-500万总价段的供应可以得到更好的满足

这一点很重要，如果整个大盘只有改善没有刚需，楼市发展一定不健康，早期是冷热不均，时间久了就会出现产品断层，低端产品将会受到市场的洗劫

所以对于楼市长线来说，这个政策也一定是好的

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好了，那说了长线，最后说说大家最关心的，短线会有什么影响

不知道各位发现了没有，哪怕是2020年8月之后的楼市已经相比较之前有了本质性的差别

是的，市场就是在8月份发生了转折，我们在真有好房整理了两个在上海6月和9月都有开盘的项目

都是融创的项目，分别是静安的融创静安映和青浦的映虹桥

这两个盘一个属于近郊一个属于市中心，大家对比下来看认筹率

这应该算是最能够表达客户购买意愿的数据了，同样的产品，差不多的预售价格，认筹前后的反差是非常明显的

楼市信心在8月发生彻底的逆转

逆转的原因是多方面的，有过去三年上海楼市的低气压的抑制，有对未来经济未知的焦虑，也有今年楼市土拍和预售证的刺激

但是不论如何，楼市的车轮到了8月发生了逆转

而且这样的逆转并非是点状的刺激，上海楼市的一手和二手成交同步提升，市场流动性已经激活

所以我们再来看如今这些政策以及市场基本面，其实我们几乎可以判断2021年会是上海楼市的一个大年

1、今年多个区的土地出让指标已经在上半年用完，换句话来说这些土地会在2021年集中性入市，合理溢价带来的合理售价的提升已然是事实

2、上海开始打开落户门槛，刚需+改善的双轮驱动构成完整的上海需求闭环，成交结构会趋于平衡和健康

3、供应面会进入郊区和市中心同步发展的节奏，城市均价会拉平，但点状个案房价将上涨

4、经过2020年，各大银行会储备好足够的房贷额度，市场保持足够的流动性

这也是为什么我会逼迫自己在9月份完成个人的买房计划一样，之前详细写过自己的买房经过。

8月份的楼市逆转为市场创造了足够的信心，对个体也会有焦虑，对于未来已经没有太多等待的理由，对于现在只有抓住才有对冲接下来的资本

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当然，一切一切的内核就在于上海这个城市的健康，哪怕楼市如今如此，我依然认为这是一个全国房价最为健康以及被低估的城市，甚至可以去掉之一

我们再来回忆下整个上海的发展节奏

——过去五年，上海追上平台互联网以及产业互联网的赛道

——2017年，开启拆除低端产业，开启城市以及人群的转型升级

——2018年，试点北大清华的应届毕业生在上海的落户

——2019年，产业外溢，上海开启一体化模式，通过城际铁路联动周边城市

——2020年上半年，增加市中心产品供应，进入上海城市扩容

——2020年8月，启动更大规模的应届毕业生落户

是不是稳定的可怕，每一步都走对，每一步都很坚定，一直有着自己的节奏和速度

怎么来评价这个城市

前两天我在朋友圈看到复旦大学任重书院院长陈尚君老师在中文系开学典礼上讲述复旦的话来形容上海最为贴切了

“复旦知道自己是国内一流的大学，也知道和世界一流大学的差距。”

这就是上海这个城市有魅力的地方

为什么今年要在上海买房，因为这个城市正在快速向前发展，而我

要跟上这样的节奏。