前言：背负着2011年惨淡的收尾，港城楼市进入新的轨道。经过了一年多的拉锯战，买卖双方都或多或少的露出了倦容。对于开发企业来说，承受着销售、资金、贷款等多方面的压力，迫切的希望早日迎来2012年的第一道“曙光”。而对于购房者来说，可能更加关心房价的走势，在当前的购房门槛下，早日步入有房一族。

随着两会的闭幕，房地产市场未来发展以“调控不放松”定调。那么，这是否将成为2012年楼市的风向标？在“微调”声音不断冒出的当下，港城楼市是否也会出现微调声音，房价又将呈现出怎样的曲线？为此，0518房产网特邀请业内资深人士各抒己见，共话楼市。

本期嘉宾：枫林湾【业主社区】项目副总王大国

责任编辑：0518房产网 陈换

0518房产网编辑陈换：两会已经闭幕，两会前有关楼市调控的各种建言最终归于沉寂。从温家宝总理的报告中可以看出，国家对于调控仍然不会放松。但也有业内人士表示，虽然房地产调控大方向已经定调，但各地方还要根据本地实际情况再做定夺。对此，您有何看法？对于2012年港城楼市的走势又有何见解？

枫林湾【业主社区】项目副总王大国 ：尽管中央再三强调楼市调控“不动摇”，但作为套在地方政府头上的紧箍咒，房地产调控政策，一直被各地政府想尽办法化解、突围，只不过有的办法太直接，很快就被叫停。但也有些地方就表现的较为含蓄或者更加的“别出心裁”，所以很“受用”。为什么会出现这种情况？其实，并不难理解。

2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。在楼市调控政策影响下，楼市低迷，开发商拿地积极性降低，作为地方财政重要收入来源的土地出让金也随之大幅缩水。迫于资金压力，地方政府想到救市也是顺理成章的事情。

另外，房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，面对经济增速放缓和地方财政压力，中央当然知道各级政府官员的难处，没法加以严厉问责。

所以，个人认为，接下来，恐怕各种名目的松绑政策还会层出不穷，而中央方面也不会逐一干预，而是差别化对待。另外，基于经济增速下滑、通胀下行趋势确立、外汇占款持续回落、缓解当前市场资金紧张状况等原因，4月份央行还将再次下调存款准备金率，甚至4、5月份之间，可能会出现一次降息。根据政治经济周期的二八理论，2013年、2014年仍然是房地产行业的黄金期。

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0518房产网编辑陈换：可以说房价一直都是购房者最为敏感的话题，根据百城价格指数报告可以看出，目前，港城的房价波动较大。那么，您认为2012年港城房价将呈现出什么趋势？对于购房者来说，比较适合出手的购房时机是？

枫林湾【业主社区】项目副总王大国 ：正如温家宝总理在今年两会答中外记者问中所谈到的那样，中国房地产市场的主流还是刚性需求，只要城市化进程、工业化进程不停，房地产就不会退出主旋律，也就是说老百姓要买房的还是要买房，就像油盐酱醋一样，买房成为生活中不可或缺的生活需求品。但经历了房产调控的老百姓，买房也变得更加理智，头脑变得更加冷静，也就是说该什么时候出手买房、买什么房子，更加富有理性的选择。

就个人判断，迫于去年紧张的资金问题，今年上半年将是各楼盘集中全力跑量回笼资金的时刻，当开发企业的资金压力达到最大点，相应的楼盘打折促销的力度也将达到最大值，这个时候，就出现了一个相对最好的购房时机，所以，购房者应该把握今年4、5月份。而到了下半年，开发企业回笼了一定量的资金，压力减小，这个时候，各种打折促销将渐渐取消。到了传统的销售旺季9、10月份，港城楼市或将迎来价量齐升的局面。

当然，在楼市严控的当今，房地产开发已经进入了精耕细作的时代，那些规划合理、环境优美、配套成熟、品质高尚、性价比高的楼盘，会在激烈的市场竞争中胜出，这样的楼盘也是购房者期待的楼盘。而那些粗放式地产公司，既是在黄金年份同样会惨淡营生。地产人应该用外行人眼光看行业，用专业手法去深耕。

0518房产网编辑陈换：经过了一年多的楼市调控，各种政策开始发威，楼市已经受到了不小的影响。那么，对于枫林湾【业主社区】项目来说，受到哪方面政策的影响最为明显？根据您对2012年港城楼市走势的判断，该项目在2012年的营销目标能否透露一下？

枫林湾【业主社区】项目副总王大国 ：枫林湾【业主社区】项目共开发建设15栋住宅，目前，已经对外公开的有12栋，并且去化良好。同时，随着工程进度的不断提速，项目施工取得节节胜利，12栋住宅已经全部封顶，并完成了主体结构的验收。可以说，整个项目已经完成了五分之四。

2012年，我们主要有两大任务，一是做好前12栋住宅的验房交房工作，今年也是我们公司的品质年，会加大对质量管理的力度。另外，就是剩下的3栋住宅，即小区的6、7、11号楼的开发销售工作。目前，该三栋住宅的施工许可证已经领取，施工随即展开。如果一切进展顺利，该批房源预计在今年6月份即可面市。综合来说，2012年我们的目标是：将项目去化率提高到90%以上，虽然有一定的压力，但是在品质的保证下，我们仍然有信心。