2019年12月13日，国家经济会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”在反复强调“稳”的大背景下，连云港房地产2019年楼市成交与2018年相比基本持平，但在年度成交Top10楼盘却和往前有很大不同，我们从中可以读取到哪儿些信息？

首先，来看一下2019年连云港市区Top10楼盘都有哪儿些，地段分布如何？

（港城Top10楼盘分布图）

港城地产排名top10的楼盘中，有一个很明显的地区分布特征：优步花园二期、绿地观湖一号、连云港锦绣香江、优步花园一期、湖畔花园这5个楼盘位于开发区，销售面积达468410㎡；凤凰源著和秋枫苑这2个楼盘位于高新区，销售面积约166336㎡；恒润郁洲府商住小区、吾悦华府、瑞安花园拆迁安置小区3个位于海州区，销售面积317625㎡，按地区销量来讲，开发区荣居榜首。

对比连云港市区各区成交情况，2019年开发区的销售面积达到919124㎡，仅次于海州区，几乎是高新区、徐圩新区和连云区的总和。自2016-2019年这4年时间里，开发区Top10楼盘数量从0到5，总数为8，高新区从6到2的递减。通过下图对比不难发现，开发区热度已渐超高新区。

（以上数据来源于连云港房地产网）

开发区势头如此猛烈，缘何？

2019年，开发区利好消息频发，自贸区落地，新增医院、学校、交通、行政机构等多重规划举措，多维度增强了客户的购买信心。

（1）自贸区落地连云港开发区

“江苏自贸区连云港片区，共20.27平方公里的连云港片区，将建设亚欧重要国际交通枢纽、集聚优质要素的开放门户、“一带一路”沿线国家（地区）交流合作平台。”2019年8月30日，江苏自由贸易试验区正式揭牌。此消息一出，9月房地产出现一波购房热潮，9月成住房销售数据几乎是6月的2倍（见下图），真真是一个很火爆的“金九银十”。

不难看出，连云港市区下半年成交量比上半年要多，市场整体有回暖趋势。此外，每个月开发区成交数量和海州区相比差距不大，比高新区成交量都要多一些。那么2020年的开发区房地产市场会是怎样的发展状态？我觉得可以期待一下。

（2）连云港经济技术开发区国际学校正式落户该板块，新的教育资源进驻为猴嘴发展再添助力！开发区国际学校集幼儿园、小学、初中、高中于一体，形成全龄教育矩阵。

（3）连云港市第一人民医院开发区院区正式落户猴嘴片区，是经济技术开发区人民的一大福音。也为这片区域开拓了医疗、康复、养老三位一体的医疗新格局。

（4）市郊列车正式投入使用，实现开发区与连云港高铁站实现“无缝衔接”，半小时生活都市圈完成。

（5）新车管所开工建设：新车管所位于花果山大道旁、东方大道与汇晶路交汇处。拥有全新查验大厅、考试楼、驾考场地、综合服务大厅、车驾管大数据中心五大主要业务。

（6）开发区规划绿地璀璨天城[社区]商业体，将在花果山大道与东方大道交汇处建一座8.2万㎡的商业综合体，集餐饮、娱乐、百货、商业、办公、酒店、LOFT酒店等功能为一体，全方位提升猴嘴乃至整个开发区片区的商业格局。

（7）猴嘴新一轮拆迁：2019年，猴嘴将启动了新一轮的旧城改造工作，铁路南的部分地块将被征收，同时安置小区也在规划建设中。

（2019开发区利好规划位置分布图）

买房看地段，地段为王。从区位规划上解读房地产未来发展情况，开发区的价格优势巨大。

下面来研究下楼盘的价格特点。

2018-2019年连云港Top10楼盘不同面积段产品的备案单价及均价呈现以下特征：

（1）分析2018-2019年备案均价，可知恒润郁洲府[社区]备案单价最高在13400元/²米左右，吾悦华府在10500元/㎡左右，凤凰源筑部分户型为精装修产品，备案均价紧跟其后。总体来说，高价楼盘主要分布在海州区和高新区；开发区备案价分布在6000-6700元/㎡之间，高层产品备案均价分布在6200元/㎡左右。

（2）分析2018-2019年备案总价，可知海州区和高新区面积段在100-150㎡的住宅，备案总价在120-150万的房价分布居多，开发区100-150㎡住宅备案总价在65-80万之间较多，开发区备案总价近于海州区及高新区的一半。

由此判断，开发区与海州区、高新区单套房源的备案总价差距较大，这可能是到开发区成交量快速增长的原因之一。

开发区很大，又如此之火，为何会是这5个楼盘能够进入Top10?

分析不难发现，上述规划配套基本都围绕以上5个楼盘周边落地，该片区紧邻市区，发展节奏较快，潜力巨大，还有频繁的产品加推做销售支撑。

虽然开发区成交量近年一直在上涨，2019已紧追市区，但海州区和高新区仍是大部分连云港人的买房首选。毕竟买房时候地段为王，地段和价格息息相关。除了地段和价格，也还有很多其他的因素影响客户对楼盘的选择，比如品牌影响力、小区的设计、物业服务等多种因素。

此次市区有恒润郁洲府和吾悦华府入围，吾悦华府甚至荣登榜首，高新区有秋枫苑和凤凰源著2个楼盘进入Top10，为什么会是这几个楼盘呢？

首先来看一下市区楼市的情况，2019年市区楼盘推盘数量较少，恒润郁洲府位于市区核心区域，是唯一一个市中心的新盘，且紧邻大润发、师专一附小，交通、医疗等资源丰富，虽然价格比较高，但完全不影响其成为港城市中心最热楼盘。

再来看下吾悦华府，吾悦华府是由新城控股开发建设，自身配套有吾悦广场且于2019年12月开业，品牌影响力很强，此外产品主打刚需，总价在120万左右，且商业、医疗、交通、学校资源配套也比较齐全，户型全年推货节奏紧凑，实现快速开发快速销售。此外，其周边许多实力楼盘2019年基本已处于尾盘状态，吾悦荣登榜首全是凭实力。

接着对比下秋枫苑和凤凰源著：

秋枫苑是由金鹰集团开发建设，位于花果山大道旁，均价在9800-11000元/㎡左右，总价在110-130万㎡之间较多。若与周边楼盘相比，价格并不占优势，但或许因为其自身商业配套齐全，又紧邻淮海工学院、市政府，花果山大道和苍梧路环绕，交通便捷，景观资源也比较丰富。

凤凰源著是由港龙集团和碧桂园开发建设的，其精装修产品均价约13000元/㎡，总价在130-150万左右，户型偏改善型，且小户型为精装修产品，小区绿化率高、建筑密度低，层高较高，物业属雅居乐，客户认可度也较高。周边配套方面呢，有凤凰中学和市政府、凤凰公园、利群广场等，地理位置很好，价格虽然较秋枫苑高一些，但价差不大。

为了更深刻的了解各项目优势，笔者也统计了2019连云港top10楼盘产品基础信息，具体数据见下图：

众所周知，容积率和建筑密度越低小区居住越舒适，得房率、层高、绿化率越高越好。

小编将每项得分高的前3名楼盘以红色标记，最终发现有3个楼盘产品规划较好，分别是连云港锦绣香江、凤凰源著和湖畔花园。上面的几个指标中，客户比较关心是应该是得房率，得房率越高，可用空间越大，虽然得房率84%和80%只有4%的差别，但是分摊到120㎡的户型上便是5㎡，按1万/㎡的价格，等于是省掉了5万元。

高得房率省钱，高层高可以做地暖和吊顶，绿化率高空气质量好住着舒适，不同楼盘各有千秋。另外，小编简单整理了上述相关配套设施供大家作买房参考，见下图：

如果预算费用充足，可以考虑恒润郁洲府[社区]，毕竟所有的配套都是最全的，学区、商业、医疗、公园都是目前看来最好的，它能上热销楼盘完全是靠其无与伦比的吸引力。当然凤凰源著、吾悦华府、秋枫苑的配套和品质也很好，吾悦广场已开业，该片区的相关配套也已逐渐完善。

如果预算有限，可以考虑开发区楼盘，毕竟开发区配套正在逐步形成，开发区借势自贸区，极有可能在未来发展成为繁华的港城新中心，如同现在的高新区。

购房可根据自身地区、价格、配套等需求来匹配下对应楼盘情况。想要获取更多楼盘相关资讯，欢迎加群咨询。