0518房产网资讯：今年以来，港城房价普遍上扬。位置一般、关注度不高的项目小幅上涨，而占据地段、学区优势热门楼盘房价却可谓“突飞猛进”，短期内房价的“连环涨”更是令购房者措手不及。高房价也令市民忧喜参半，已经购房的人欢喜着房子再次升值，尚未购房的人眼看着昨天的房价已一去不复返，心有不甘却也无奈。都说面粉成本决定面包价格，那么高房价背后的土地成本是多少？笔者和大家算一算各家的土地费用，希望从中可以窥探更多“明细账”。

放眼港城，海州主城区土地资源已日趋饱和，城市开发领土正在不断扩张。新海新区伴随着城市建设战略规划的推进，以及一系列招商、高端配套的逐步落地，成为市民购房的热衷版块。源于购房者的热切追捧，新海新区楼盘房价也有了质的飞跃。个别房价亲民楼盘价格尚在7字头徘徊，而环伺万达广场的热门楼盘高层房价更是已经逼近9字头。于9月25日即将首映的美麟·常青藤[社区]，虽然尚未开盘但已有消息透露针对首开电梯多层预计房价将破万。

据了解，于2013年拿地的美吉地产（美麟·常青藤[社区]开发公司），摘得地块共计103.44亩，地价24960万元，折算一下，每亩地价格约241.29万元；再看位于美麟·常青藤东侧，同样于2013年拿地的平高地中海项目，以21120万元摘得73.31亩，每亩地价已达288.09万元。由于这两宗地块容积率均为1.0-2.3，显而易见平高地块单凭土地成本已高过美麟。已摘得地块但尚未开工的东盛地产，暂定案名东盛·阳光新城，该地块同样于2013年拿地，总价26680万元，地块面积102.65亩，每亩地价259.91万元。

仅隔3年，地价便大有不同。港利·锦绣江南[社区]于2010年时的拿地价格为每亩102万元，但到了2013年再次拿地时，地价已上涨为每亩220.11万元；除此之外，苍梧·新华苑地价每亩223万元；带动新海新区商业氛围的万达广场，该地块于2015年以20900万元一举拍得，地块面积122.63，每亩地价170.43万元。由此可见，作为商业项目的万达广场较周边住宅性项目拿地价格更具投资优势。

同样位处新海新区的恒大名都[社区]，曾以精装修低房价而轰动港城，虽然恒大如今已清盘售罄，但与当年市区大多楼盘相比，也做到了精装修卖出毛坯价。不少业内认为是房企进驻港城采取“低开高走”的营销策略。抛开这些因素不说，由于恒大拿地时间较早，该项目每亩地价在70.02万元。东方瑞园同样享受到“先下手为强”的地价优势。由于该项目于2009年便已拿地，因此每亩地价仅为77.46万元，相比周边楼盘要低出许多。不仅是先拿地房企更有竞争优势和利润空间，而且房地产开发成本也在逐年递增。对于房地产开发公司来说，房屋建筑不仅仅只有地价，还包括了设计勘探费用、桩基费用、建安成本、建安水、电、消防费用、配套费用、景观绿化、运营费用、银行贷款等。

按平均每亩150万元地价成本，容积率按3计算，楼面地价则在750元/㎡，设计勘探费用50元/㎡，桩基础50元/㎡，建安成本1500元/㎡，建安税85元/㎡，外电83元/㎡，水48元/㎡，消防费用60元/㎡。另外还将产生配套费330元/㎡，税费按8月份成交均价6078元/㎡*13.7%=832元/㎡。除此，还有一些可调节成本，按一般规划计算，景观绿化一般80元/㎡，电梯50元/㎡，管理费为销售单价的3%，按港城8月楼市成交均价6078元/㎡计算,约为182元/㎡；广告费2%约86元/㎡，营销管理费用2%约86元/㎡，煤气、有线电视、安防系统、电信、发电机组等合计约30元/㎡。以上成本费用合计：4302元/㎡（不包含其它不可预估费用）。

事实上，大家也都知道房地产属资本密集型，开发商一般都会需要融资贷款。以上数据还没计算融资成本、资金利息，如果算进来，大概5-8%，大约又花掉200元/㎡，成本便达到4502元/㎡，这个计算还只是普通的住宅。如果注重品质建设的，加强些绿化、配套等建设，房屋价格便更高了，毕竟品质决定了价格。还有一点，时间成本较难算出，一个项目从拿地开始，一年内完成开发销售和三年甚至五年以上完成，成本有着天壤之别。

除了产品造价，一些楼盘在项目销售过程中还将产生额外赠送成本。如买房送储藏室、买房送车位、买房送汽车、买房送家电......这些都是需要计算在内的成本。虽然“羊毛出在羊身上”不无道理，所有建造成本也必然最终由购房者来买单，但推动房价上涨的，不仅受到楼市政策宽松的影响，还和日益高涨的地价、人工、融资，以及其他不可预估的投入成本有关。