房价走高的部分三四线城市开始加码楼市调控。

据《淮安日报》30日报道，江苏省淮安市住建局近日召集部分开发商座谈淮安房地产市场，要求房地产企业规范其自身的开发经营行为，履行“房住不炒”的社会责任，并提出相关企业要在营销时执行“六不准”，环节上要坚持“六要”，落实上要有反馈。

上述会议明确，房地产企业营销时的“六不准”行为包括：不准在预售许可前对购房人宣称无房可卖；不准宣称找关系、打招呼才能买到房；不准宣称全款才能买到房；不准以预留、内部认购、分期销售等名义囤积房源，交认购金并网签认购协议的除外；不准炒卖房号，为认购人、网签人更名；不准违反“一价清”制度，价外加价。除房款外，不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等其他任何价款或费用，也不得以定(订)金、意向金、诚意金或类似形式预收款项。

据悉，此次“约谈”针对的是近段时间反映较多的淮安房地产市场买房难、价外加价、捆绑销售、网络炒作等问题。11月10日，淮安市市场监察局、住建局、发改委联合印发《关于开展全市普通商品住房销售价格行为检查的通知》。11月23日，淮安市住建局公开消息称，近期有 “假中介”以“内部房源、低价销售”的名义假冒楼盘售销代理，收取7户105万元“房号费”的现象，提醒市民不要轻信“加价购房”骗局。

根据中国房价行情平台数据，9月以来，淮安市商品房均价突破万元大关，截至30日，淮安市11月商品房均价达到每平方米10979元，环比增加6.56%。

淮安房价上涨的背后，是当地高地价项目的频频入市。

据公开资料显示，截至11月16日，淮安主城区一共举行了7次土拍，并诞生了8个“高价地”。同时，19块土地楼面地价每平方米超过3000元。其中，建发地产在生态新城以9321元/平方米的地价刷新全市最高纪录，相较去年该板块最高楼面地价每平方米上涨了3449元。此外，清江浦区楼面价达到了7100元/平方米，而淮安区最高楼面地价经过一波跳涨，目前已经超5000元/平方米。

接下来，淮安市还将在12月4日和18日举行两次土拍，共计挂出8个地块， 6块为住宅用地。

第一财经记者观察到，在近期高价拿地的房地产企业中，既包括当地国资企业淮安金投，也包括融创、碧桂园、保利等全国性龙头房企，还有如建发等二、三线房企。

在各路房企纷纷进军淮安房地产市场的背后，这座苏北三线城市的吸引力何在？

西南财经大学经济学院教授刘璐告诉第一财经，长三角城市群的核心城市对周边中小城市的外溢带动作用日益凸显。近年来，由于江苏地区的一、二线城市开启密集调控模式，各项紧缩政策频频加码，致使相当部分资金和需求开始外溢到执行“去库存”政策的三四线城市，尤其是环一线和热点二线城市的三四线城市。

同时，棚改拆迁还在继续的苏北，内生的刚需购房需求仍在持续释放。今年，江苏省就“支持苏北板块改善农民群众住房条件项目”，共计预报专项资金近59亿元。其中，淮安市合计预拨款为10.44亿元，居于第四；而在今年已下达专项转移支付资金中，淮安市以7.44亿元位列榜首。

根据淮安市统计局数据，截至 2019年，淮安市城镇化率达到63.5%。2012年，淮安市城镇和农村常住人口的数值几近相同。到2019年，淮安市城镇人口攀升到313.22万人，远远超过农村常住人口的180.04万人，期间，累计带动百万农村人口进城，形成了可观的增量刚需。

除了本地“高涨”的住房需求外，返乡置业和人才引进也为淮安房地产市场平添了几把火。第一财经记者观察到，在24日淮安市人民政府办公室印发的《关于推动非户籍人口在城市落户的实施意见》中，包含了多项利好于外地人口购房的举措，例如，“取消落户限制”、“吸引人才落户”、“推行投资落户”等。

近期较为“火热”的淮安楼市，后续会如何发展？

根据淮安市统计局数据，近十来年，淮安市在校小学生数维持在30万人至35万人的区间，而2000年，该数值曾一度达到58.5万人。2019年，全市在校小学生数为34.93万人，环比下降了0.23万人。作为评估区域人口流动变化的指标，淮安市在校小学生数量的减少，反映了当地人口机械式增长减弱，年轻人流出，人口红利逐渐减退。

同时，棚改政策逐渐退出，使得棚改拆迁户的置换需求也开始减弱。淮安市住建局消息称，目前，淮安市多个棚改项目预计在年底完成扫尾工作。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从长期来看，淮安楼市可以通过市场供需关系的调整，实现自然“降温”。