易房手机端免费下载
首页 > 资讯 > 高端访谈 > 正文
吴海江:多地调控频发 政策效应或明年显现
作者:张雨玲  发布:2016-10-10 我要评论

0518房产网资讯:刚刚过去的国庆节却成为了楼市国庆“劫”。几天之内全国就有20多座城市陆续推出楼市调控新政,这股迅雷不及掩耳之势无疑受到人们广泛关注。有业内指出,各地政府的楼市政策相继出台,这在历史上也属罕见,充分彰显了高层控房价、降扛杆、去投机、防风险的决心。不过,就调控城市来看,大多集中于一二线城市,作为三四线的港城是否将受此波及?带着网友热点关注话题,我们邀请到南京汉阳房地产有限公司的吴总,为我们分享他的看法。

 

吴海江:多地调控频发 政策效应或明年显现-连云港房产网

 

访谈嘉宾:南京汉阳房地产有限公司 吴海江先生

访谈单位:0518房产网

责任编辑:张雨玲 

 

沟通是搭建彼此认知的桥梁,而对同一事务的观点碰撞则更易产生深刻的见解和领悟。源于同为房地产行业从业者,因此本身对楼市政策的敏感度就要高出许多。对于近期各地楼市新政的连环出击,必然引起房地产业内人士的热烈讨论。在本网楼市大咖微信交流群,吴总作为从事房地产行业二十多年的资深人士表现得最为活跃,直言本轮调控最终目的并非打压楼市,而是针对一二线楼市供应紧张的平整、蓄积。

 

调控目的并非打压楼市 而是蓄水以求供需平衡

 

吴总表示,多地调控政策频发,部分城市为防范楼市调控漏洞,连夜加码调控细则。在老百姓来看中国楼市忽然变天了,似乎国家管理层忽然从鼓励去楼市库存转变为了疯狂打压楼市的节奏,但我认为实际情况未必如此。首先,此次调控大多仅针对一二线房价涨幅迅猛的城市,很多城市从去年开始加速上涨,到今年涨幅达一倍的城市不在少数。房价的确处于失控的边缘,需要适时整固调整,以求房地产行业能够保持长期、稳健发展。

 

为了进一步让我们了解到目前楼市发展态势,吴总特别以举例的方式做了一番详细阐释。吴总说到,以南京为例,在售商品房库存量已经连续多月低于2万套,按照往年官方数据来看,以南京为例最少要5万套的库存量,才可以稳定楼市供求关系,使房价保持稳定。因此,此轮政策出台后,调控的20城市的库存量决定房价不会暴跌,只会是整固稳定。

 

吴海江:多地调控频发 政策效应或明年显现-连云港房产网

 

房企、银行未闹“钱荒” 房价暴跌预期不强

 

其次,作为房地产行业重要的操盘手开发商来看,本人收集的最新的房地产数据显示,64房企2016年上半年营收5136亿元,同比增长32%,净利润505亿,同比上升21%,得益于销售高增长,预收账款至1.23万亿。由于开发商的会计制度利润结算方式的特殊性,其实在预收账款1.23万亿里面,基本90%的款项几本全部到达开发商账户。只是按照目前中国的会计准则,被列为了应收账款。也就是说,这具有代表性的64家房企粗略估计在手的现金有1万亿左右。

 

这就是为什么最近市场地王频出的道理,资产配置荒推动土地价格上涨。所以从开发商的角度来看,不具备大幅调低房价,回笼资金的问题。和2008年楼市暴跌时,开发商的现金流紧张有着本质的区别,这也是调控目的不能起到后期房价下跌的重要原因。其次,从银行角度来看,虽然今年的广义货币M2拟增长13%,是最近几年最低的。但是由于高基数,也意味着货币总量要增加12.66万亿。这个数字已经接近于2000年我国广义货币供应的总量了,并不低,更何况这些年,我国社会直接融资比例已有了较大发展。所以,从银行角度而言资金充裕。

 

吴海江:多地调控频发 政策效应或明年显现-连云港房产网

 

人民币超发贬值加速 老百姓投资房产热情难降

 

最后,再看我们的购房群体,应该说幸运的是在中国购房群体都是以老百姓为主流。由于人民币超发导致贬值速度加快,但老百姓投资渠道非常狭窄,股市和楼市是中国老百姓主要的投资渠道,多年的房地产市场持续上扬也使人们对投资楼市信心增强,对房价上涨预期强烈导致人们热衷将资金投入楼市。另外,中国的养老政策以及医疗保障还尚不完善,致使老百姓习惯以存款成为养老储备,但存款利率下滑导致贬值率升高又促使人们将存款投入房产,中国老百姓存款世界第一,也创造了中国老百姓强大购买力。

 

同时,五千年的历史文化底蕴,拥有一套自己的房屋对一个家庭来说是立业的根本。所以,从购买群体来看,基础还是很牢固的。特别现在正在进行城镇化建设,大量农村人进入城市,为大型城市房价起到强大的人口支撑作用。综上所述,即使这轮调控政策出台,一二线未来房价也不会大跌,只会横向整理,等待时机继续上涨。最后,其实这轮房价调控政策的出台节点,更应该和人民币SDR入蓝有很大的关系,使房价稳定更好的让中国政府有精力来应对国际货币炒家的多空对决。

 

吴海江:多地调控频发 政策效应或明年显现-连云港房产网

 

去库存将成港城未来主旋律 房价后期涨势乏力

 

对全国楼市及新政进行一番解读后,我们把目光收回至港城楼市。在问及连云港楼市是否会受到这波调控影响时,吴总认为调控讲究因城施策,连云港作为三四线城市依旧处于去库存阶段。但目前港城房价在经历年后显著上扬后,接下来上涨空间较为有限,强劲势头将有所回落。一方面,高房价使刚需客户增加了购房压力致使放缓购房步伐,同时投资客也在逐渐淡出市场。另一方面,虽然港城尚未出台楼市调控政策,但周边二线城市的政策从严或将加重人们的观望情绪,而政策效应在连云港体现或将出现在17年年初,个人认为那时候将成为下一个较好的购房时机。

 

“连云港房价涨势后劲不足除了受到高库存的牵制,还受到城市发展影响。连云港属人口输出型城市,不像一二线城市拥有强大的外来从业人员的购买力做支撑,仅依靠本土居民及少量外来人员消化已呈现出供大于求,这也是房价将回归合理区间的主要原因。”吴总补充到。此时,相信广大购房者也对楼市调控新政及港城楼市未来走势有了进一步洞悉。

易房号:张雨玲
+ 关注Ta 发现更多精彩
版权声明:本文来自易房号自媒体客户端,出于传递更多信息之目的,不代表平台赞同其观点及对其真实性负责。若侵犯了您的合法权益,请持相关证明与我们联系,谢谢。
  • 姓 名:
  • 手 机:
  • 验证码:
  • 点击换图
报名热线:
4008900518转88888