0518房产网资讯：编者按：转眼间2014年已经过半，上半年的房地产市场纠结而冷淡。刚从2013年的火热中走出来的楼市，一路“降温”，走向全民拐点论的阶段，随即，“金三银四红五月”成色不足，“降价潮”、“成交腰斩”等舆论更是让这股畸形的拐点论达到高潮。

伴随着这股浓厚的“雾霾”，港城楼市刚进入下半年就迎来了多个重磅热议话题。6月底，连云港部分区划调整确定，6月30日，连云港新海地区义务教育学校招生施教范围公布……而就在这时，上海之春[社区]二期确定开盘时间，7月5日，开盘热销100套！这在当下的市场行情下足以震撼整个楼市。

上海之春的热销是偶然还是必然？港城楼市下半年走势如何？新浦和海州的合并对整个连云港市场将会产生什么影响？原海州板块房价会不会水涨船高？为此，0518房产网邀请上海之春[社区]营销总负责、九励同策董事长卢顺祥先生，为购房者解读连云港房地产市场的现状，并对未来的走向进行展望。

上海之春营销总负责、九励同策董事长卢顺祥先生

0518房产网：卢总，您好！首先恭喜你们，开盘热销！那我们就从上海之春的开盘说起吧。不得不说，上海之春二期这次开盘在业内引起了很大的轰动，100套，在当下的楼市行情下，确实是一份漂亮的答卷！那么，您认为上海之春的热销是偶然还是必然？有没有什么成功的秘诀？

卢顺祥：首先，需要强调一下，上海之春[社区]开盘时销量不是100套，而是110套。之前项目的预定目标销量是70套，实际上达到的量是110套，当然，这只是住宅的销量，商铺则是另算在外的。

对于上海之春开盘即迎来热销这种情况，我觉得一定是必然的，为什么呢？主要有三点原因可以作为支撑：一是上海之春有我们连云港人民，特别是刚需、刚改群体所青睐的产品。上海之春的户型是在开发商——长裕置业参考了万科、四季花城等一系列大盘的经典户型后才推出来的，可以说其户型在当下还是比较流行的。另外，值得一提的是上海之春的小三房产品，其面积基本是控制在100多平米甚至90多平米以内的，众所周知在连云港，小面积、多功能、总价低，这样的产品一定会受市场欢迎。所以，上海之春[社区]能做到热销，产品很重要。 因为只有有好的产品，客户才会去关注去选择。

提到上海之春的两房、三房产品，可以说在同类的产品中，是没有可与之比拟的。上海之春可谓是将“小”做到了极致，但“麻雀虽小，五脏俱全”，面积虽小，但其功能又俱全。同时，在这小面积里甚至还设有赠送面积。

第二点是上海之春拥有一支专业而集聚实力的营销团队。2006年，九励同策团队开始进入连云港，至今已经有7、8年时间了。从起初操盘九龙的项目开始，我们团队一直把创意、专业放在首位，通过创意、专业去打造好的产品。如今，九励同策已经成为一支具有本土化的、有自己特色的专业房地产营销队伍。

当然，只有是好的产品，我们用创意去包装才会增加效果。对于上海之春[社区]项目来说，其产品的特色是位置、户型以及部分多层，众所周知，在市区多层产品是目前比较稀缺的，所以，我们对项目的最终定义选择为“多层”，因而在项目广告语上定为“海宁大道上的多层”。据我们观察，现在只要有谁提到这个广告语，首先想到的都会是上海之春。

“营销是靠‘数字’说话的”，这是在九励同策团队里流行的一句话，实际行动中也是如此要求的。上海之春项目从6月1号售楼处公开 到7月6号正式开盘，在这一个多月的时间里没有做太多的宣传，依靠的完全是销售人员的执行力，做到来访认购客户和成交客户3:1甚至2:1的转换。因为认筹客户比较多，所以采用的营销手段与以往的集中开盘有所不同，我们从7月5日开始分批分次通知客户，而没有让客户连夜排队或等太长时间这样的情况发生。即使如此，项目也没有采用以往的捂盘销售、销控等手段去做夸张的销售。因为我们上海之春[社区]的定位就是成为让港城人民满意的楼盘，不是“高大上”的楼盘，而是一个接近平民化的、大家可以买得起的、放心的楼盘。

第三点，也是最重要的一点，就是政策。得益于政府大的规划：海州区和新浦区的合并，以及6月30日新海地区义务教育施教范围的公布。原计划是蓄水到300-500组客户之后再开盘，但是一方面根据项目的实际情况开发公司的母公司是做医药的，他们并不是将该项目作为高利润的项目，所以没有按照原计划实行。另外，对于学区房的公布，在当时市场比较严峻的情况下，我们可以晚一些开盘，因为学区划分出来，作为学区房，一般的楼盘首先考虑的肯定是两个字——“涨价”。但是我们没有这样做，同时也建议开发公司不要这样做，因为首先我们要保证开盘的成功，第二个也是最大的目的就是让利于老百姓。

我们九励同策同开发公司的理念，即“用心、创新、诚信、共赢”。“用心”即用心做事情，然后在做事情的基础上创造新鲜的价值；“诚信”，即讲诚信，对于上海之春而言，实际上其价格是在售楼处公开前即6月30号前就已公布，开盘只是个形势而已，在学区划分出来后，基于对前期客户的承诺，即使只占少部分，我们也没有去选择涨价，这就是我们强调的“诚信”，非常重要。最后的“共赢”，只有当企业牺牲利润给客户，客户感受到了，才会有好的延续，所以成功的秘诀就是我们企业的理念——“用心、创新、诚信、共赢”。

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0518房产网：说到上海之春[社区]的热销，那就不得不提到它所处的大环境，也就是我们的海州板块，6月底，新浦和海州正式合并了，您认为市中心的中心点会有变化吗？这会对港城楼市带来什么影响？而我们原来的海州版块可能会发生怎样的变化？

卢顺祥：新浦海州两区的合并，对于中心的变化，首先我个人认为中心是天然形成，其次调整后的市区面积，从原来的1463平方公里到2890平方公里，面积上差不多增加了一倍。而本身新浦、海州就各是一个中心，从历史的角度来讲，海州的中心比新浦要更悠久一些，自三国水浒以来，一直到我们熟知的西游记，历史上，真正了解连云港的是海州，而我们所熟知的四大名著，也至少有三部与连云港的海州有关，以此可以试想到海州的历史。

我们目前看到的海州古城，旅游还没有开发，几乎是一个“懵城”，所以对于刚才提到合并后中心点的变化，其实并非中心点的变化，而是海州的文化从一个懵城到再现芳华的变化。另外，就是一个城市，这么大的面积，不可能就有一个中心，应该会有2-3个中心。所以说不管新浦发展如何，海州永远是海州，而且还拥有自己的地位和区位属性。另外，海州的中心一定还是在上海之春[社区]的周围，因为区政府、行政管理中心就在项目的附近。如果说海州超过新浦，可能会需要时间去考量考证，但是海州的中心一定还会有的。

对于原海州版块，之前其朐阳、洪门、海州和幸福路等街道是由新浦代管的，合并后，相对来讲管理上会更直接轻松些，另外，上海之春处于两区的交汇处，可谓无缝对接，对于上海之春而言，无非是小海州和大海州的概念。

0518房产网：两区合并落实后，本网也对一些购房者进行了采访，发现部分购房者已在区域选择上产生纠结，请给购房者一些建，不考虑性价比议？

卢顺祥：我认为，对于购房客户来说，如果追求住房舒适度而购买力足够，又不太考虑性价比、升值空间的话，可以选择新浦区、新海新区等区域，因为区域内各种配套会相对成熟，舒适度也会更强，因为其价格已经较高，所以其升值空间也相对较小。但如果是刚工作或新婚不久的的客户，还是建议在海州区购房，因为在这里购房性价比较高，而且升值空间也较大。之前我们也做个市调报告，在海州购房群体大概分两种：一是刚需、刚改型群体，二是投资型群体。

对于购房者来说，购房不能只看区域，区域只是一个概念，更多是看该区域的供应量、产品品质。

0518房产网：上半年港城楼市是比较低迷的，无论是开发企业还是购房者，都有一定的观望。而下半年的一个月，7月份，部分楼盘来访来电量有所缓和，这是不是楼市好转的信号？您认为今年下半年港城楼市走势如何？ 

卢顺祥：我认为，下半年楼市走势偏强，不是好转，而是竞争会更激烈。对于开发公司来说，下半年其资金周转压力会更大，基于这样的压力，将会有越来越多的楼盘加入促销行列。所以说，下半年是购房的好时机，甚至是近几年来购房的最好时机。

0518房产网：经过了二期的首次开盘，上海之春[社区]成功的再次迅速打入购房者市场。据我们了解，首批房源已经去化过半。那么，接下来上海之春将有什么新计划？ 房价会有怎样的变化？

卢顺祥：前期上海之春[社区]是通过多层抢占市场，首开的是多层和高层，但真正供应量大的是排屋。对于上海之春的排屋，整体来说还是比较好的，其一至三层为一套，四至六层为一套，一栋楼共两套房，居住还是比较舒适的。而且排屋的面积都是在200平米以内，面积也不算大，另外还有赠送面积。价格方面也不算高，基本在7000-8000元/㎡之间。

接下来，我们的主力将不放在销售上，而是放在客户关怀上，比如在七夕、中秋都会做些活动，因为我们认为任何事情都必须有客户的支撑。另外，就是跟公司发展有关，九励同策将不再以房地产为主导，而是打造一个在移动互联上跟客户有关的数据平台，基此来做增值服务。

目前，上海之春[社区]通过招投标的方式，筛选了一批专家团队在做排屋的样板房，该样板房的设计团队和装修团队之前跟万科合作过。同时，高层也会做样板房，10月份左右可能公开。相信届时样板房的公开，一定会让大家有眼前一亮的感觉。