0518房产网资讯：2019年连云港新房购房手册系列之一 筛选房源

挑选房源，缩小购房范围，往往是我们在纷繁多样的楼盘中做出的第一步选择。其中房价、地段、物业形态、面积、学区、开发商实力等因素对筛选适合自己的楼盘起到很关键的作用。

一、房价：

在挑选房源时，首先需对房价进行一个核算，考虑首付款、月收入、预期还贷能力是否在自己能够承受的范围内，量力而行。[买房如何做预算？做好这六点后顾无忧]。

年轻的刚需者，在确定买房之前一定要做好理财计划，把装修费用、家庭日常开销、新生孩子花销等都要考量在内，不可为了买房而过分降低生活质量。

投资型购房者，还需对楼盘升值潜力、产品功能是否满足投资需求、预算投资回报率和回报周期等进行考量。

2019年连云港市区普通住宅的单价范围在8000元/㎡~13000元/㎡左右，优质学区房的房价区间在12000元/㎡~16000元/㎡左右（仅供参考）。其中，海州城区、城东、高新区版块房价较高，开发区、连云区房价略低。

目前连云港的房价稳定，目前没有大幅上涨趋势，购房环境较好。

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二、地段：

地产大亨李嘉诚的名言“地段、地段，还是地段”受用至今，可见地段一直是购房者选房的首要因素之一，地段又可包括交通、环境、配套、升值、风水等要素。

交通是否便捷，从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等；

生活是否便利，步行10分钟左右即可到达各类商业服务网点，满足日常生活物品采购及其他服务需求，医疗卫生、教育、文体设施等也可就近找到；

环境是否宜人，自然、人文景观优雅，绿地、公园步行可达，空气清新，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好；

是否为学区房，许多购房者将学区作为重点考虑因素，对于连云港小学、初中的施教范围对应楼盘情况，本购房手册将在后面章节做详细阐述，在此不做赘述；

是否具备升值潜力，板块规划有序，房价未达到饱和，符合城市发展方向，配套设施齐全，物业形态丰富满足不同居住需求；

而相信风水的人士，也会将风水作为重要的购房考量因素。

就连云港而言，各版块大致优势如下：

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三、物业形态：

住房的物业形态主要包括多层、小高层、高层、单身公寓、排屋、别墅等，其中常见的多层是指六层（包括六层）以下的住宅，小高层指7层到11层（包括11层），高层指12层以上的住宅。随着城市人口、购房需求的增长，土地资源越发紧张，多层作为较低密度的住宅类型，市场供应量逐年减少，小高层、高层已成为连云港住宅开发的主基调。

其实，多层、高层各有千秋。多层住宅密度较低、得房率高、舒适度较高，后期居住成本较低但房价一般高于高层；高层视野开阔、多采用钢筋混凝现浇抗震性好、空气新鲜噪音小、日晒时间较长采光较好，但物业费较高公摊面积大、得房率不如多层。当然，为了追求居住生活品质，一些资金较充足的家庭也可考虑花园洋房、阳光排屋、独栋别墅等舒适度更高的住房。

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四、面积：

根据个人资金实力和对居住空间的需求，房源面积大小也是筛选、锁定房源范围很重要的因素。首先，我们要了解房源面积的计算公式。根据建设部《商品房计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积，否则不算使用面积。每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。

套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。

公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。

五、开发商实力

连云港大部分楼盘都是“期房”在售，期房最大的风险就是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，不仅房产会贬值，而且还会直接影响购房者的正常生活，使购买者经济遭受巨大损失。而开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。

开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。

业内认为，银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力，这可能是对开发商实力的最直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报，股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。对于普通消费者来说，还可以从以下几个方面判断开发商的实力：

1、开发商以往的业绩，特别注意在本地的开发产品；

2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两栋楼，这样的开发商是有实力吗？

3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；

4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

通过对以上几点因素的综合考虑，我们能够首先对楼盘做出一个较为精准的筛选，定位出一批适合自己的房源，接下来再通过实地看房等流程进一步确定要购买的房子。

《2019年连云港新房购房手册》系列持续更新中，敬请关注。