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连云港购房手册:二手房交易税收热点问题
作者:孙斯  发布:2018-06-12 我要评论

0518房产网资讯:2018版连云港购房手册之公积金:住房公积金热点问题

 

问:个人购买住房,契税如何缴纳?

答:(1)对个人购买家庭唯一~住房 (家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同》,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1. 5%的税率征收契税。

(2)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的, 减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

(3)其他情形按3%的税率征收契税。

 

问:个人购买非住房,要缴纳哪些税款?

答:涉及契税、印花税。契税税率3%,印花税税率0.05%

 

问:个人转让购买的住房,涉及哪些税款?

答:(1)增值税:

(2)个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

(3)城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加:随增值税附征。

(4)个人所得税:能提供完整、准确凭证的,据实征收,按转让收入减除房产原值及合理税费的余额的20%征收;否则,按转让收入1%核定征收。个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房, 取得的所得免征个人所得税。

 

问:在判断住房是否满2年或5年时,购房时间如何确定?

答:个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

  “契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。同时出具房屋产权证和契税完税证明且一者所注明的时间不一 致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证.上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

个人转让住房,因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书(包括不动产权证书,下同),对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的,法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间,据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

 

问:个人转让住房计算个人所得税时,财产原值如何确定?

答:对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

    房屋原值具体为:

(1)商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;

(2)自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

(3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房) :原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

(4)已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门] (或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

(5)城镇拆迁安置住房:根据拆迁安置方式的不同,其原值按以下方式确定:

   ①房屋拆迁取得货币偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

   ②房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

   ③房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

  ④房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房犀拆讦衣偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

 

问:个人转让住房计算个人所得税时,可以扣除的合理费用主要包括哪些?

答:主要包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

  (1)支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:

  ①已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;

  ②商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

(2)纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门]出具的有效证明据实扣除。

 

问:个人转让商业用房,计算缴纳土地增值税时,是否可以扣除个人所得税税款?

答:不可以。个人所得税不属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定的允许扣除的与转让房地产有关的税金。

 

问:个人将房产赠与父母、子女、兄弟姐妹等直系亲属,双方分别需要缴纳哪些税款?

答:印花税:双方各自按0.05%的税率缴纳印花税。

契税:父母、子女、兄弟姐妹等受赠方按3%缴纳契税。

 

问:个人通过继承方式取得房产,是否要交税?

答:(1)增值税、个人所得税:房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权,免征增值税、不征个人所得税。

(2)契税:法定继承人 (包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税;非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠予行为,应征收契税。

(3)印花税:双方按0. 05%的税率缴纳印花税。

 

问:在房产证上加上(减去)丈夫或妻子名字是否涉及要缴纳税款?

答:不需要交税。根据规定,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻-方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税、个人所得税、增值税、印花税(仅住房)。

 

问:离婚析产取得房屋,现要将该房屋转让给他人,应如何确定购房时间?

答:根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发(2005) 172号)第四条规定:“个人将通过受赠、 继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。”

因此,离婚析产取得房产对外转让时的购房时间,以离婚财产分割行为前的购房时间确定。

 

问:对个人拆迁后购买住房是否有税收优惠?

答:市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币卜偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币偿的,对新购房屋免征契税:购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税:缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

 

问:个人住房拍卖,需要缴纳明些税款?

答:(1)增值税:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

(2)城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加:随增值税附征。

(3)个人所得税:能提供完整凭证的,按差额征收20%,不能提供完整凭证的,按转让收入额3%计算缴纳个人所得税。个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房, 取得的所得免征个人所得税。

 

问:个人住宅拍卖,如无法提供准确有效的原值凭证,个税如何缴纳?

答:个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。

 

问:涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权是否需要缴纳增值税?

答:根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016) 36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定:“一、下列项目免征增值税

(三十六)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。……家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对 其承担直接抚养或者赡养 义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有 人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。.....”

 

问:二手房转让在计征个人所得税时,是否需要换算成不含增值税收入?

答:根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》 (财税(2016) 43号) 第四条规定,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让的增值税。

信息来源 江苏省连云港地方税务局http://lyg.jsds.gov.cn/ 本文信息仅供参考,以连云港地税局信息为准。

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